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房地产信托成为投融资主流尚待时日
2015-05-09 11:19   来源: 作者:    点击:

导读:目前国内对发展私募基金、房地产信托非常有兴趣,甚至有人将这些称之为房地产投资信托,这说明对这三者的概念缺乏清晰的了解。的确,因为这三个概念联系密切,确实不好把握,但不弄清楚三者之间的区别,就不好监管,最终也难以把业务发展起来。

4月底,国务院重新调整了 11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括降低了商品住房开发的资本金比例。一直以来,中国 房地产 开发企业大多依赖银行信贷这一单一的融资方式,在经济周期波动时很容易造成金融风险。2008年底,国务院出台“金融国九条”提出要创新融资方式以拓宽企业融资渠道。而在创新融资方式中就包括了推出房地产信托投资基金。在其后出台的“金融30条”中,房地产信托投资基金被再次提及,呼唤了多年的REITs已经破壳在即。

 目前有关部门正在对 REITs的两种模式进行探索。一是债券型REITs,主要由银行和现有信托公司来发行,在机构间市场买卖。二是股票型REITs,主要由券商来具体操作,并最终在证券交易所 上市 的模式来发行和运作。其中,公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。  国内 信托陆续登场 目前国内对发展 私募 基金、房地产信托非常有兴趣,甚至有人将这些称之为信托,这说明对这三者的概念缺乏清晰的了解。的确,因为这三个概念联系密切,确实不好把握,但不弄清楚三者之间的区别,就不好监管,最终也难以把业务发展起来。 在我国,房地产信托与信托本质上不是一回事,美国的信托要达到《国内税收法典》的规定要求,我国对信托也有自己的规定,集合资金信托,只能通过私募发行,不得委托非金融机构推介集合信托计划,不得通过公开媒体 营销 宣传;集合资金信托计划不得超过 200份,每一信托产品所筹集的资金大多在2亿元以下;不得发行债券,信托受益权证不具有法律意义上的“证券”的性质,因而不具备较强的流通性。这些规定限制了信托的发展,使它在市场上没有吸引力。筹集的资金仅2亿元,对大型 房地产企业 是杯水车薪,最多只能作为“过桥贷款”。我国曾有过个别信托投资公司违背信托的宗旨,高息揽存、违规发放贷款,制造了大量不良资产,造成资不抵债、被迫破产整顿的教训。  在金融领域,信托的风险不可低估。如果不严加管理,容易出现打着信托的旗号违规筹资现象,甚至出现非法集资的金融骗局,影响金融秩序。我国目前房地产信托的主要形式有资金信托和财产信托,在房地产资金信托中又分为贷款类信托、股权投资类信托和购买收益权或购买物业加出租收益类信托。目前主要是贷款类信托。 实际上我国集合信托计划是属于债权性质,有固定的收益率,有的高达 16%,而美国信托则主要属于股权投资性质。贷款类信托则是取得利息收入,股权投资信托主要是出租收入或物业出售升值的收入,二者性质完全不同。另外,在避税功能、收益凭证的上市流通性方面,中国与美国的房地产信托也存在差距。美国信托可以免公司所得税和资本利得税,而我国的房地产信托主要强调融资功能,实际上可以称为融资信托,信托财产受益人必须交纳个人所得税,信托公司必须交纳公司所得税。美国信托的收益权证流通性和变现性强,而我国只允许在特定人之间流通,变现性较差,手续复杂,投资人需要承担较大的风险。美国信托的房地产信托实际上是信托基金性质,是中小投资者分享房地产收益的渠道,而我国则是在先确定项目下的融资,投资不能在 房地产行业 内实现多元化。  我国目前开展的房地产信托具有产权或房地产信托性质,如江苏镇江的镇江快鹿产业港资产管理公司,规范实施物业投资管理和上市辅导,该公司直接发售 3亿元产权信托,通过资产抵押和租金收益为代偿,认购产权单位的投资者同时得到专业担保公司的担保。这种产权或信托是基于物权的投资产品。  目前,开发商的资金需求很大,导致各种形态的国产信托开始登场。途径主要有三种:一是契约型封闭式信托方式,信托投资公司作为基金管理人,商业银行作为基金托管人,这被称为“自上而下”的方式;二是以公司型自我偿付方式,通过物业资产抵押保证下的 私募股权 投资,或叫“产权式房地产投资信托”,打成资产包,等待未来与上市房地产投资信托对价,这称为“自下而上”方式;三是成立产业投资基金方式,购并物业,实现最终产业投资基金的证券化上市交易,如天津“领锐基金”的做法,被称为“中间开花”方式。 从国内目前的房地产信托可以看出,其组织形式有契约型和公司型。契约型房地产信托由投资人 (受益人、委托人)、受托人和托管人三方构成。受托人按照信托契约,将收益权进行分割并依据法律、法规和信托契约,负责信托基金的 经营管理 操作。公司型房地产信托的组织架构是由投资人、房地产信托投资公司、基金保管公司(受托人)三方构成。投资公司通过向社会公开发行股票,从广大投资者手中筹集资金,成立专门的从事投资的股份有限公司,从事与房地产相关的各类投资。美国是典型的公司型房地产信托,公司型资金的使用是依照公司章程决定的,与投资人间是股东与公司的关系;而其本身即是受托人,是通过分配股利进行收益分配的。契约型则是以信托契约为依据,以受托人存在为前提,资金属于信托财产。
随机读管理故事:《道见桑妇》 晋文公领兵出发准备攻打卫国,公子锄这时仰天大笑,晋文公便问他为何仰天大笑,他说:我是笑我的邻居啊!当他送妻子回娘家时,在路上碰到一个采桑的妇女,便按捺不住就去和采桑的妇女搭讪,可是当他回头看自己的妻子时,发现竟然也有人正勾引着她。我正是为这件事而发笑呀! 晋文公听了之后,领悟他所说的话,就打消了进攻卫国的念头而班师回朝,还没回到晋国,就听说有敌人入侵晋国北方。 市场竞争是残酷的,在你看中了别人手里的面包的时候,你碗里米饭极有可能已经成为另外的人的目标。所以企业的领导人在拓展自己的市场的时候一定要小心从事,如果冒然发动攻势,很可能自己的目标没达到,反而失去了已有的优势。 国内某彩电厂家就是一个很明显的例子,为了垄断市场压低彩电价格,结果不但没有把其他的彩电厂家击垮,反而大大降低了自己的利润率,达不到配股要求,只能靠举债来增加自己的现金流动,无端增加了自己的财务压力。 螳螂捕蝉,黄雀在后。聪明的决策者总是会考虑周全,慎重地做攻守决定。 经理人同时活在两个世界中,一个是由责任、承诺、道德理想编织的网,在这面网中求生存的最佳方式便是寻求美德的平衡与实践。另一个世界是激烈,甚至残酷的竞技场,要成功就要有胆识

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